* обязательные поля

Государственная дума Российской Федерации 11 октября 2017 г. приняла в первом чтении законопроект, который позволит пайщикам жилищно-строительных кооперативовов (ЖСК) привлекать ипотечные кредиты. Документ разработан Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Документ однозначно определяет паенакопление как право требования и предусматривает возможность передачи права на паенакопление в залог и публичность такого залога. Таким образом, значительное количество граждан смогут улучшить свои жилищные условия путем вступления в ЖСК и привлечь для этого ипотечный кредит.

 

moskovichevЗаконопроектом  внесен Комитетом по транспорту и строительству Госдумы России (председатель комитета - Москвичев Е.С.), им, кроме прочего, предусматривается совершенствование правового регулирования деятельности жилищно-строительных кооперативов:

- исключение возможности получения членами ЖСК, которые строят ИЖС самостоятельно, земли в собственность до момента ввода домов в эксплуатацию;

- установление возможности отказа единого института развития в жилищной сфере от договора безвозмездного пользования кооперативом земельным участком единого института развития в случае, если кооперативом в течение трех лет не получено разрешение на строительство предусмотренных договором безвозмездного пользования многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное пользование кооперативу. Указанная мера направлена на стимулирование деятельности кооперативов.

Законопроектом решается проблема отсутствия однозначного правового регулирования залога паев жилищно-строительных кооперативов. Поправки, предлагаемые законопроектом, однозначно определяют паенакопление как право требования и предусматривают возможность передачи права на паенакопление в залог, а также публичность такого залога. В этой связи вносятся изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее -  ЖК РФ), Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Перед депутатами законопроект защищал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Н.И. Стасишин.

stasishinТак, ЖК РФ дополняется статьей 1291, регламентирующей залог права на паенакопление. Учет залога права на паенакопление осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 3391 Гражданского кодекса Российской Федерации. С момента государственной регистрации членом жилищного кооператива права собственности на жилое помещение, в случае выплаты паевого взноса полностью, такое жилое помещение считается находящимся в залоге у залогодержателя по договору залога права на паенакопление.

К отношениям, вытекающим из залога такого жилого помещения, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При этом Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О  государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) дополняется статьей 603, регламентирующей особенности регистрации права собственности на жилое помещение члена ЖСК, лица, имеющего право на паенакопление, в случаях, когда право на паенакопление было передано в залог в обеспечение исполнения обязательств и соответствующие обязательства на момент представления документов на государственную регистрацию права не прекращены надлежащим исполнением. В указанном случае в Единый государственный реестр недвижимости вносятся дополнительные сведения о залогодержателе и об учете в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате) залога прав на паенакопление. Факт регистрации уведомления о залоге движимого имущества проверяется через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение в ЖСК в случаях, когда право на паенакопление было передано в залог в обеспечение исполнения обязательств и соответствующие обязательства на момент представления документов, указанных в части 2 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, на государственную регистрацию права не прекращены надлежащим исполнением, при подтверждении факта регистрации уведомления о залоге движимого имущества в отношении права на паенкопление через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства о нотариате.

Законопроектом также предусматривается, что обращение взыскания на переданное в залог право на паенакопление является основанием для прекращения членства в жилищно-строительном кооперативе. Данная поправка позволит решить возможные затруднения с вступлением в члены ЖСК нового члена, который приобрел право на паенакопление в результате обращения взыскания.

Представляется, что расширение возможностей по включению в хозяйственный оборот земельных участков для целей жилищного строительства способно оказать положительное влияние на развитие строительной отрасли и увеличение объемов строительства доступного жилья.

В рамках публичного обсуждения законопроекта в первом чтении профильные комитеты Государственной Думы Российской Федерации.

nikolaevТак, Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (председатель комитета- Н.П. Николаев) обратил внимание на многочисленные пробелы в правовом регулировании деятельности жилищно-строительных кооперативов, препятствующие эффективной защите прав их членов. Расширение возможностей по использованию заемных средств при внесении паевых взносов способно привести к увеличению числа граждан, обманутых недобросовестными застройщиками, использующими жилищно-строительные кооперативы для привлечения их средств.

Кроме того, предлагаемый законопроектом порядок регулирования залога права на паенакопление способен дезорганизовать деятельность жилищно-строительных кооперативов. Согласно законопроекту, не требуется согласия жилищного кооператива на передачу в залог прав на паенакопление, обращение взыскания и реализацию предмета залога. При этом в случае обращения взыскания на залог, которое будет производиться в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, совершаемых нотариусом, залогодержатель наделяется правом потребовать от жилищно-строительного кооператива исполнения по обязательству должника в пределах причитающейся ему суммы паевого взноса. Учитывая отсутствие оборотоспособности пая, такой способ погашения обязательств пайщика-должника перед залогодержателем будет являться приоритетным. В результате риск неисполнения обязательств перед залогодержателем по договору залога прав на паенакопление будет ложиться на жилищно-строительные кооперативы, члены которых во избежание инициирования их банкротства, будут вынуждены в большинстве случаев брать на себя бремя выплаты долга несостоятельного пайщика, что может противоречить принципу свободы участников гражданских правоотношений в установлении своих прав и обязанностей.

Комментарии Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству ГД ФС РФ (председатель комитета - Г.П. Хованская):

hovanskayaПредложенные изменения направлены на регулирование залога паев жилищно-строительных кооперативов в целях создания условий для кредитования граждан - членов таких кооперативов, т.е. привлекать кредитные средства для финансирования строительства жилого дома. Изменения, предлагаемые законопроектом, определяют паенакопление как право требования и предусматривают возможность передачи права на паенакопление в залог, а также публичность такого залога. Также предусматривается, что обращение взыскания на переданное в залог право на паенакопление является основанием для прекращения членства в жилищно-строительном кооперативе.

Так, законопроектом предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации новой статьей 129.1, посвященной новому институту, а именно залогу права на паенакопление. Эту разновидность залога законопроект относит к залогу обязательственных прав.

Комитет обращает внимание, что залоговое право не относится к предмету ведения жилищного законодательства, а имеет все признаки гражданских правоотношений, в связи с чем не поддерживаются предложения по внесению предложенных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации. Кроме того, согласно пункту 4 статьи 129.1 с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в связи с выплатой паевого взноса полностью залог права на паенакопление трансформируется в ипотеку жилого помещения.

Вызывает сомнение предлагаемое авторами дополнение списка оснований прекращения членства в жилищном кооперативе таким как «обращение взыскания на переданное в залог право на паенакопление в случае, если члену кооператива принадлежит право на паенакопление в отношении одного жилого помещения в строящемся многоквартирном доме», так как предложенная формулировка приравнивает право на накопление к праву членства в кооперативе. Между тем, по правилам действующего законодательства в данной ситуации не следует, что приобретатель паенакопления становится автоматически членом кооператива.

 С видеотрансляцией публичного обсуждения законопроекта можно ознакомиться по ссылке  (вкладка "Видеозаписи").

 По материалам СОЗД ГАС «Законотворчество».

Будьте в курсе самых свежих новостей в области
развития кооперативов и сельского хозяйства!
Подпишитесь на новостную рассылку нашего портала: